공공주택 확대? 세금 강화? 새 정부 부동산 방향 읽고 지금 준비할 것

새 정부 출범, 부동산 정책이 바뀐다

새로운 정부가 출범하면, 부동산 시장은 그 흐름부터 바뀌기 시작합니다.

이는 단순한 정치 변화가 아니라, 정책의 방향성과 실행 방식 자체가 달라진다는 신호이기 때문입니다.

 

2025년 6월, 정권이 교체되면서 시장은 자연스럽게 다음 질문으로 시선을 돌리고 있습니다.

 

'이 정부는 부동산을 어떻게 다룰 것인가?'

 

지난 몇 년간, 우리는 규제 완화와 강화가 번갈아 반복되는 가운데

공급 부족, 투기 과열, 수도권 쏠림 문제 등이 완전히 해결되지 않은 채 누적돼 왔습니다.

 

이런 상황에서 정부가 제시할 새 방향은 단기적인 시장 반응은 물론,

청약 전략부터 장기 투자 전략까지도 바꾸는 기준점이 됩니다.

 

이번 정부는 출범 직후부터 ‘집은 사는 곳이어야 한다’는 메시지를 분명히 던졌습니다.

 

정책의 중심은 다음 세 가지로 요약됩니다.

• 공공이 책임지는 공급 확대
• 실수요자 중심의 주거 안정
• 청년과 무주택자에 대한 실질 지원 강화

즉, 단순한 시장 자극보다는 생활 중심의 주거 정책, 공공이 주도하는 방향 전환이 예고된 셈입니다.

 

이전 정부 정책과 비교해 본 방향 전환

겉보기에는 ‘공급 확대’, ‘시장 정상화’ 등 익숙한 단어들이 반복됩니다.

그러나 실제 내용을 들여다보면, 접근 방식과 정책의 성격은 꽤 다릅니다.

 

이전 정부는 규제 완화를 주요 기조로 내세웠습니다.

• 다주택자에 대한 양도세 중과 한시 면제
• 민간 중심의 공급 확대
• 보유세 경감 등

이는 시장의 자율성을 회복하고자 했던 시도였지만, 일부 지역에서는 되레 가격 상승을 자극하는 부작용도 있었죠.

 

반면, 이번 정부는 다음과 같은 원칙을 세우고 있습니다.

 

'공급은 공공이 중심이 되고, 투기는 배제되어야 한다.'

 

이 기조는 실제 정책 설계에서도 그대로 드러납니다.

• 공공기관 유휴부지 활용
• 1기 신도시 재건축 신속 추진
• 공공주택 비중 확대
• 투기 수요가 개입하기 어려운 구조 설계

‘공급 확대’라는 표현은 같아 보이지만,

이전 정부가 민간 자율성 회복에 방점을 뒀다면,

이번 정부는 공공 개입과 주거복지 중심의 공급 질서 회복을 추구한다고 볼 수 있습니다.

 

 

공공주택 공급 확대와 청년·무주택자 중심 정책

이번 정부 부동산 정책의 가장 큰 특징은 공급 확대의 주체가 민간이 아닌 공공이라는 점입니다.

 

공공이 직접 책임지고,

거주 안정성을 중심에 두는 공급 정책이 추진됩니다.

 

핵심 내용은 다음과 같습니다.

• 수도권 유휴 부지를 활용한 공공주택 공급
• 1기 신도시 재건축, 신속 추진 계획 발표
• 노후 저층주거지 정비 및 복합 주거공간 조성
• 청년·무주택자 맞춤형 임대·분양 확대

특히 주목할 부분은,

청년층과 무주택자를 위한 임대 후 분양 전환형 주택 모델입니다.

 

임대 주택이지만, 일정 기간 이후에는
소유권 100% 전환이 가능한 구조를 제시하고 있다는 점에서
단순 거주가 아닌 자산 형성의 기회로 이어질 수 있습니다.

 

또한, 직주근접 주거복합시설이나 청년 리츠 확대 등은 새로운 주거 모델로 시장에서 주목받고 있습니다.

 

단순히 '공급 물량을 늘린다'는 수준이 아니라,

삶의 방식과 연계된 맞춤형 공급이라는 점이 이전 정부와 차별되는 대목입니다.

 

 

분양가 통제 및 개발이익 환수 강화 움직임

시장에서는 자연스럽게 이런 질문이 나옵니다.

 

'공공 중심 공급이면, 분양가는 내려가나?'
'민간 개발은 어떻게 되는 건가?'

 

이에 대해 정부는 분명히 선을 그었습니다.

 

'분양가는 낮추되, 사업성은 보장하겠다.'

 

이 원칙은 두 가지 정책으로 구체화됩니다.

• 신속 인허가 제도 도입 → 사업 기간 단축, 비용 절감
• 사업비 구조 조정 → 고분양가 문제 해결

또한, 개발이익 환수 장치도 함께 검토 중입니다.

• 일정 규모 이상의 민간개발에는 개발이익 일부를 환수해 공공환원 구조로 만들겠다는 계획입니다.
• 직접적인 ‘분양가 상한제’ 재도입보다는, 공공 가이드라인을 민간에 유도하는 방식이 더 강합니다.

즉, 시장을 억누르기보다는

유도형 개입을 통해 분양가 안정과 품질 확보를 동시에 노리는 전략입니다.

 

이는 기존의 강제적 규제와는 확실히 결이 다르며,

시장 반응 역시 보다 부드럽게 나타날 가능성이 있습니다.

 

 

다주택자 세제 방향 - 규제 철회보다는 ‘현상 유지’

이번 정부는 세제 측면에서 안정적인 기조 유지를 택했습니다.

세율을 급격히 조정하거나, 새로운 세금을 신설하는 방향은 아닙니다.

 

핵심 내용은 다음과 같습니다.

• 국토보유세 신설안 철회
• 합부동산세는 현상 유지 또는 완화 기조
• 수요자에 부담을 주지 않는 방향

과거와 달리, 다주택자에 대해 극단적인 규제를 하진 않겠다는 입장이지만,

투기 목적의 보유에는 일정한 제한을 유지하겠다고 밝혔습니다.

 

이는 시장에 다음과 같은 메시지를 전달합니다.

 

'부동산으로 투기를 하진 말고,
실수요자 중심의 구조를 유지하겠다.'

 

실제로 시장에선 강경한 규제 대신, 점진적이고 유연한 세제 정책이 예고되고 있다는 평가가 많습니다.

 

하지만 구체적인 과표 조정이나 지역 규제 변경 등에 따라 실질 세부담이 달라질 수 있기 때문에,

보유 전략을 재점검할 필요는 여전히 존재합니다.

 

 

주거복지 패키지, 누구에게 적용될까?

이번 정부의 주거정책은 단순히 ‘집을 짓는 것’에 그치지 않습니다.

누구에게 어떤 집을, 어떤 방식으로 제공할 것인가에 대한 고민이 담겨 있습니다.

 

주요 수혜 계층은 다음과 같습니다.

• 청년층
• 1인 가구
• 한부모 가족 등 주거 취약계층

정부는 특히 청년층의 자산 형성과 주거 안정을 동시에 달성하는 구조를 강조합니다.

• 직장과 가까운 주거복합플랫폼 조성
• 월세 세액공제 확대
• 보증제도 개선 및 임차인 보호 강화
• 장기 임대 후 분양 전환형 공공주택 확대

이외에도 한부모가족, 저소득 1인 가구 등 복지 사각지대를 위한 맞춤형 임대주택 설계와 정주 여건 개선형 주거 공급 방식이 함께 추진됩니다.

 

 

시장은 어떻게 반응할까?

정책이 발표되었다고 해서, 바로 시장이 움직이는 건 아닙니다.

부동산 시장은 기대감, 유동성, 규제 예고 등 여러 요인에 의해 복합적으로 반응합니다.

 

그렇다면 지금의 시장 분위기는 어떨까요?

• 정부는 명확히 ‘공급 확대’와 ‘거래 정상화’를 언급했습니다.
• 세금 규제 완화가 아닌 ‘유지’ 기조이기 때문에, 보유자 매도세가 급증할 가능성은 낮습니다.

이에 따라 단기적으로는 관망세 유지,

중장기적으로는 정책 효과 반영에 따른 움직임이 나올 것으로 보입니다.

 

특히 아래 항목은 주목할 필요가 있습니다.

• 1기 신도시 재정비 로드맵 발표 시점
• 청약 제도 개편 및 특별공급 조건 변화 여부
• 조정대상지역 해제 가능성
• 금리 변화 및 수급 여건 조정

전문가들은 2025년 하반기부터 정책 방향성과 외부 경제 요인의 결합에 따라 시장 흐름이 뚜렷해질 수 있다고 내다보고 있습니다.

 

 

지금 필요한 행동 전략은?

부동산 정책은 제도입니다.

제도는 ‘준비된 사람’에게는 기회가 되고, 그렇지 않은 사람에게는 리스크가 됩니다.

 

특히 지금처럼 정책 전환기에선 ‘먼저 알고, 먼저 움직이는 것’이 무엇보다 중요합니다.

(1) 무주택자라면? 지금 청약 전략 다시 확인하세요

지금은 청약 전략을 재정비할 시기입니다.

• 공공분양 확대와 특별공급 강화 기조에 맞춰 청약 가점 관리, 특별공급 자격 확인은 필수입니다.
• 1기 신도시 재건축 물량이나 수도권 유휴부지 개발 등은 공공이 주도하되, 분양가 상한제 적용 가능성이 있으므로 분양 조건과 자격 요건을 선제적으로 확인하세요.
• 기존 제도에만 의존하지 말고, 향후 청약제도 개편 가능성까지 고려해 전략을 짜는 것이 중요합니다.

 

(2)1주택자라면? 보유세·매도 타이밍 지금 점검하세요

보유 전략을 다시 점검할 때입니다.

• 보유세, 취득세, 양도세 모두 법은 바뀌지 않아도, 지역 지정 해제나 과표 조정만으로 실질 세부담이 달라질 수 있습니다.
• 조정지역 해제 여부, 실거주 요건 완화 여부 등을 수시로 체크하면서 매도·보유 시점을 유연하게 계획하세요.

 

(3) 다주택자라면? 보유 전략 지금 재정비할 때입니다

규제 완화 분위기에 안심하긴 이릅니다.

• 강한 세금 중과는 없지만, 여전히 투기 수요 억제를 위한 정책적 견제는 유지될 가능성이 높습니다.
• 임대사업자 등록 여부, 보유지역의 조정대상지역 여부, 주택 수 변동에 따른 세금 영향 등을 사전에 시뮬레이션 해보는 것이 중요합니다.
• 절세 전략과 장기 보유 리스크 관리가 병행되어야 합니다.

 

 

부동산 시장은 결국 ‘정책 따라 움직인다’

우리는 종종 부동산을 ‘감’으로 판단합니다.

하지만 한국의 시장 구조는 어디까지나 ‘정책 기반의 제도 시장’입니다.

이번 정부는 세 가지 키워드를 분명히 했습니다.

• 공공이 주도하는 공급 확대
• 실수요자 중심 지원 체계 강화
• 시장과의 조율을 통한 거래 정상화

이 메시지를 어떻게 해석하고 대응하느냐에 따라

2025년 하반기와 2026년의 흐름은 전혀 다르게 전개될 수 있습니다.

 

 

 

 

참고로, 최근 다시 주목받고 있는 글로벌 변수 중 하나는 해외발 코로나19 재확산 이슈입니다.

이는 국내 부동산 정책과 더불어 금융시장에도 영향을 줄 수 있는 핵심 리스크 요인으로 꼽히고 있습니다.

 

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