이런 집 피하세요! 임대인 보증사고 이력 조회로 전세사기 막는 법

전세사기를 막을 방법은 없을까요?

요즘 전셋집을 알아보는 분들 사이에서 가장 많이 나오는 질문입니다.

뉴스에 나오는 피해자들 이야기는 멀게만 느껴졌지만, 어느새 내 일이 될 수도 있다는 불안함이 커지고 있죠.

 

그런데 정말 반가운 소식이 있습니다.

2025년 5월 27일부터, 이제는 세입자도 임대인의 HUG 기준 보증사고 이력과 보증금 반환 리스크, 다주택 여부 등을 계약 전 단계에서 직접 조회할 수 있는 제도가 확대 시행됐습니다.

 

즉, 계약 전에 위험한 임대인을 피할 수 있는 시대가 드디어 열린 것입니다.

 

1. 2025년부터 바뀐 임대인 정보 조회 방법 (이제 세입자가 먼저 확인할 수 있어요)

전에는 임대인의 동의 없이는 어떤 정보도 확인하기 어려웠죠. 하지만 이제는 다릅니다.

2025년 5월 27일, 국토교통부는 다음과 같은 제도 개편을 시행했습니다.

 

◾ 제도명: 임대인 정보 제공 제도 확대 시행

◾ 시행일: 2025년 5월 27일

◾ 주요 조회 항목 (HUG 기준)

• 전세보증 가입주택 보유 건수
• 보증 금지 대상 여부
• 최근 3년간 대위변제 발생 건수
  → 임대인 동의 없이 사전 조회 가능

◾ 조회 대상자: 전세계약을 준비 중인 예비 세입자

◾ 계약 의사 확인 필요: 공인중개사의 계약 의사 확인서 필수

◾ 본인인증 필수: 휴대폰 인증 또는 공동인증서 필요

 

※ 무분별한 조회를 방지하기 위해 신청인당 월 3회 제한되며, 임대인에게도 정보 조회 사실이 문자로 통보됩니다.

조회 정보는 HUG의 보증 데이터를 기반으로 하며, 임대인의 보증 리스크를 객관적으로 판단할 수 있는 지표로 활용됩니다.

 

어떻게 조회하나요?

1. 공인중개사를 통해 ‘계약 의사 확인서’를 발급받습니다.
2. 해당 확인서를 지참해 가까운 HUG 지사에 방문하거나,
3. 2025년 6월 23일부터는 '안심전세 앱'에서 비대면으로 신청할 수 있습니다.
4. 주택 주소를 입력하고 본인인증을 완료하면,
5. HUG가 보유한 보증 정보를 바탕으로 최대 7일 이내에 결과가 통지됩니다.
6. 결과는 지사 방문 시 문자로, 앱 신청 시 앱 알림으로 받을 수 있습니다.

※ 신청인당 월 3회로 조회 횟수가 제한되며, 임대인에게도 정보 열람 사실이 문자로 통지됩니다.

※ 계약 당일, 임대인이 직접 '안심전세앱'에서 본인 정보를 조회해 세입자에게 보여줄 수도 있습니다.

 

이제는 ‘깜깜이 계약’에서 벗어나 정보 기반 계약으로 바뀌고 있습니다.

신청은 무료이며, 몇 가지 단계만 거치면 누구나 조회할 수 있습니다.

 

한눈에 보는 전세 계약 전 필수 체크리스트

• HUG 보증사고 이력 조회 (최근 3년 대위변제 이력 포함)
• 전세보증 가입주택 보유 수 확인
• 보증 금지 대상 여부 확인
• 등기부등본 열람 (근저당, 권리관계 확인)
• 전세보증보험 가입 가능 여부 사전 확인
• (참고사항) 임대인의 체납 여부, 전세사기 전력 → 단, 이 정보는 공식 조회 항목에는 포함되지 않으므로 중개사·기존 임차인 등을 통해 간접 확인 필요

→ 위의 항목 중 특히 보증사고 이력, 보증 금지 여부, 가입 가능 여부는 HUG를 통해 공식적으로 조회할 수 있으며,

나머지는 등기부열람 및 추가 상담으로 보완 가능합니다.

 

 

2. 이런 집이라면 의심하세요 – 사전 체크리스트

조회한 정보를 보면 어떤 매물은 확실히 ‘위험 신호’가 보이기도 합니다.

다음 항목 중 하나라도 해당된다면, 계약 전에 다시 한 번 고민해 보세요.

• 최근 3년간 대위변제 발생 이력이 있는 임대인
• 전세보증 가입주택을 과도하게 보유한 임대인
• 보증 금지 대상 임대인
• 보증가입이 불가능한 구조의 주택 (다가구주택 일부, 불법 건축물 등)
• 과거 전세사기 피해 발생 이력 (단, 이 정보는 자동 조회되지 않으므로 과거 뉴스 검색·중개사 문의 등 필요)

이런 매물은 계약 후 분쟁으로 이어질 가능성이 높고,

전세보증보험 가입도 제한될 수 있어 세입자 입장에서 굉장히 불리한 조건이 됩니다.

 

※ 주의: 일부 항목은 HUG 정보조회 서비스에서 직접 제공되지 않으며, 중개인 상담·등기부등본·뉴스 검색 등 추가 확인이 필요한 내용입니다.

 

추가로 확인하면 좋은 항목들

HUG 정보조회 서비스 외에도, 다음과 같은 ‘숨은 위험 요소’가 있다면 주의가 필요합니다.

이 항목들은 자동으로 조회되지 않기 때문에 직접 확인이 필수입니다.

• 임대인의 명의가 실제 소유자가 아닐 경우 (명의신탁)
  → 중개사나 제3자 명의로 계약이 진행되면 법적 분쟁 발생 가능성이 높습니다.
  
  
• 다가구주택인 경우, 선순위 임차인의 존재
  → 내 전세금이 후순위로 밀릴 수 있어, 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 있습니다.
  
  
• 전입신고·확정일자 지연
  → 계약 후 바로 전입신고 및 확정일자를 받지 않으면 보증금 우선변제권을 잃게 됩니다.

※ 주의: 위 항목들은 HUG의 공식 정보조회 시스템에서는 제공되지 않으며, 등기부등본 열람 + 중개사 상담 + 전입일자 확인 등 ‘이중 확인’이 꼭 필요합니다.

 

💡 중요 팁

조회만 했다고 끝이 아닙니다.

조회 결과를 제대로 해석하고, 행동으로 옮기는 것—그게 진짜 전세사기를 막는 핵심입니다.

조회 결과에 나온 ‘보증사고 이력’ 등은 단순한 참고 자료일 수 있으며,

현재 보증 가입이 가능한지 여부가 더 중요할 때도 있습니다.

 

전세 계약 전 체크리스트를 실제로 하나씩 실행해보는 것, 그것이 가장 확실한 전세사기 예방 방법입니다.

 

 

3. 왜 이런 제도가 생겼을까?

이 제도가 만들어지기까지는 수많은 전세사기 피해자들의 현실이 있었습니다.

뉴스에 등장하는 전세사기 사건들,

사실 그 뿌리를 들여다보면 정보 비대칭이 핵심 원인이었습니다.

 

임대인의 신용 상태나 사고 이력은 세입자에게는 철저히 감춰져 있었고,

세입자는 등기부등본 하나만으로 집을 믿고 들어갔다가 나중에야 피해를 입었다는 걸 알게 되곤 했습니다.

 

정부는 이제 이 구조를 바꾸기로 했습니다.

임대인도 공적 거래의 당사자로서 일정 정보는 공개해야 한다는 원칙,

그것이 바로 지금의 ‘임대인 정보 열람 제도’의 시작입니다.

 

 

4. 조회만으로 끝나지 않는다 – 이렇게 행동하세요

① 계약 전 필수 확인 3종 세트

• 등기부등본: 소유자, 근저당 설정 여부 등 권리관계 확인
• 임대인 정보 조회 결과: HUG 기준 보증사고 이력·가입주택 수·금지 대상 여부 등 확인
• 전세보증보험 가입 가능 여부: HUG 또는 SGI 사전점검 서비스에서 확인

 

② 조회 결과별 행동 전략

• 사고 이력 있음 → 계약 보류 또는 조건 협상
• 보증 금지 대상 → 보험 가입 불가 가능성 높음 → 신중 검토
• 보증보험 가입 불가 → 구조적 리스크 크므로 대체 매물 검토 권장

 

☑ 조회 결과, 사고 이력이 있는 경우에도 무조건 피해야 할까?

조회 결과에 ‘보증사고 이력 있음’이라는 문구가 뜨면 당황스러울 수 있습니다.

하지만 무조건 계약을 포기해야 하는 건 아닙니다.

 

예를 들어 이런 경우라면 사정이 다를 수 있습니다.

• 과거의 사고는 건물 전체 임대인이 바뀌기 전 상황일 수도 있고,
• 현재는 보증보험 가입이 가능한 구조로 변경되었을 수도 있습니다.
• 또는 건물 자체 문제가 아니라 특정 세입자와의 분쟁으로 발생한 사례일 수도 있습니다.

중요한 건 단순한 이력보다 ‘지금의 조건’입니다.

보증 가입 가능 여부, 등기부상 권리관계, 임대인의 협조 여부까지 함께 살펴야 합니다.

 

이처럼 조회 결과는 최종 판단 기준이 아니라 사전 경고 신호입니다.

 

무조건 피하라는 의미보다는, 좀 더 꼼꼼히 들여다보라는 신호로 이해하는 것이 좋습니다.

 

보증보험 가입이 안된다고요? 그래도 방법은 있습니다

간혹 조회 결과, 해당 주택이 보증보험 가입 불가로 표시되기도 합니다.

이때 대부분은 그냥 계약을 포기하는데, 몇 가지 현실적인 대안이 존재합니다.

• 임대인에게 보증보험 선가입을 요청
  → 일부 임대인은 과거 보증사고 이력으로 인해, 임차인이 아닌 임대인 본인이 가입해야 승인되는 경우가 있습니다.
  이 경우 계약서에 '임대인이 HUG 보증가입 완료 시 계약 성립'이라는 특약을 넣는 것이 좋습니다.
  
  
• 임차인 단독 가입 가능한지 확인
  → HUG 또는 SGI는 건물 구조나 조건에 따라 임차인 단독 가입을 허용하는 예외 규정을 운영하고 있습니다.
  가능 여부는 HUG 고객센터(1566-9009)나 전세보증보험 담당 창구에 문의하여 확인할 수 있습니다.
  
  
• 보증 미가입 시 계약해제 특약 명시
  → 계약서에 '보증보험 가입 거절 시 계약 자동 해제' 조건을 명시해두면,
  추후 분쟁 없이 계약을 안전하게 파기할 수 있습니다.

이처럼, 단순히 ‘가입 불가’라는 이유만으로 계약을 포기하기보다,

제도적으로 가능한 대안을 점검하는 것이 중요합니다.

 

💬 조회는 시작일 뿐, 실제 행동이 피해를 막습니다.

조회만 하고 계약을 서두르면 의미가 없습니다.

임대인 정보 조회 결과를 기준으로,

계약 전 확인과 보완 조치를 함께 준비해야 전세사기 위험을 실질적으로 줄일 수 있습니다.

 

정보를 보는 것에서 그치지 말고, 확인하고, 질문하고, 움직이세요.

그것이 내 보증금을 지키는 가장 현실적인 방법입니다.

 

 

도움 되는 사이트 모음

• 국토교통부 전세사기예방 통합포털
  → 정책 설명, 예방 가이드, 정보제공 제도 소개
  → https://www.jeonse.gov.kr
• HUG 주택도시보증공사 홈페이지
  → 전세보증보험 가입 가능 여부 사전점검, 공지사항 확인
  → https://www.khug.or.kr
• 안심전세 앱
  → 2025년 6월 23일부터 비대면 조회 신청 가능 (모바일 앱 설치 필요)

 

 

지금 바로 조회해보세요

전세사기, 이제는 예방할 수 있는데 도움이 되는 제도가 마련된 시대입니다.

정보를 보는 것만으로는 충분하지 않습니다.

직접 조회하고, 확인하고, 움직이세요.

계약 전에 꼼꼼히 확인해 보는 것만으로도 우리의 돈을 지킬 수 있습니다.

 

 

 

전세 계약을 마쳤다면, 다음 단계도 꼭 챙기세요.
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