아파트 풀 대출 아직 가능한가요? 2025 대출 규제 직접 비교해보세요

아파트를 사려는 분이라면 요즘 가장 많이 듣는 말이 있습니다.
“이제 아파트 풀 대출, 어렵다더라…”

2025년 6월 27일, 정부가 발표한 부동산 대출 규제 대책(일명 ‘6·27 대책’)은

많은 실수요자와 투자자들에게 충격을 안겨주었습니다.

 

핵심 변화는 세 가지입니다.

• 1주택자: 규제지역 주담대 최대 6억 원 제한
• 다주택자: 주택담보대출 전면 금지
• 생애최초자: LTV 80% → 70% 축소, 사실상 아파트 풀 대출 불가능

과연 지금도 아파트 구매를 위한 대출이 가능한 걸까요?
내가 해당되는 조건인지, 혹은 대출이 가능한 상황인지 직접 비교해보세요.

 

 

◾️아파트 풀 대출, 진짜 불가능해졌을까?

'풀 대출'이란 정확히 어떤 뜻인가요?

“풀 대출”이란 일반적으로 집값의 대부분 또는

전액에 가까운 대출을 받아 주택을 구입하는 방식을 말합니다.

주로 LTV(주택담보대출비율)을 기준으로 판단하는데,

예전에는 생애최초 구입자에게 최대 80%까지 허용되기도 했습니다.

예를 들어, 5억짜리 아파트를 구매할 때 LTV 80%면

4억까지 대출이 가능하므로 자기자본 1억만 있으면 ‘풀 대출’로 집을 살 수 있었던 셈입니다.

 

이번 대출 규제에서 ‘풀 대출’이 어려워진 이유

정부는 무리한 레버리지를 통한 주택 매수 수요를 차단하고자

생애최초자에게 적용되던 LTV를 기존 80%에서 70%로 낮췄습니다.

 

이 변화는 실수요자에게도 큰 영향을 줍니다.
앞선 예처럼 5억짜리 아파트라면, 이제는 최대 3억 5천만 원까지만 대출 가능하며,

나머지 1억 5천만 원은 본인 자금으로 부담해야 하는 구조입니다.

사실상 아파트 풀 대출은 불가능에 가까운 구조가 되어버린 것입니다.

 

👉 은행 앱이나 주택금융공사의 LTV 계산기를 통해
지금 본인의 조건에서 어느 정도 대출이 가능한지도 직접 확인해보세요.
요즘은 상담 없이도 앱으로 사전 시뮬레이션이 가능합니다.

 

※  추가로 알아두면 좋은 점은,
저가 아파트와 고가 아파트에 따라 대출 가능성이 완전히 달라진다는 점입니다.

예컨대 3억 원대 아파트는 여전히 생애최초 기준 대출 비율이 높아 진입 장벽이 낮은 반면,
9억 원 이상 아파트는 1주택자라도 6억 한도에 걸려 수억 원을 자비로 준비해야 하므로 현실적으로 진입이 쉽지 않습니다.

 

금융위원회 규제 강화 보도자료 확인해보세요!

 

◾️1주택자 대출도 제한? 바뀐 조건 살펴보기

이전과 뭐가 다르죠? (6억 한도 신설)

기존에는 1주택자에 대해 별도의 대출 한도 기준이 없거나,

지역·LTV 기준만을 따랐다면, 이제는 규제지역에서 주택담보대출 자체에 ‘6억 원 상한선’이 생겼습니다.

 

즉, 집값이 10억이고 LTV가 70%여도, 6억 원까지만 대출이 가능하다는 의미입니다.

이는 고가 아파트를 고려 중인 1주택자 실수요자에게도 제약이 되는 조건입니다.

 

1주택자는 주담대 받을 수 있을까?

결론적으로 1주택자 주택 담보 대출은 여전히 가능하지만, 금액이 제한됩니다.

특히 수도권 및 조정대상지역이라면 더 엄격한 규제가 적용됩니다.

 

여기에 추가로 6개월 이내 전입 의무도 적용되므로, '집 사두고 나중에 이사' 같은 방식도 제한됩니다.

 

👉 대출이 가능한 조건인지 빠르게 알고 싶다면,
본인이 거래하려는 부동산 소재지 기준으로

은행 창구나 모바일 상담 앱에서 사전 진단을 꼭 진행해보세요.
조건에 따라 승인 여부가 크게 달라질 수 있습니다.

 

 

◾️다주택자 주담대 전면 금지, 예외는 없을까?

2주택 이상이면 대출 자체가 안 되나요?

이번 ‘6·27 대책’의 핵심 중 하나는 바로 '다주택자 주택 담보 대출 금지'입니다.

이제 수도권과 규제지역에서는 2주택 이상을 보유한 사람은 주택구입 목적 대출이 전면 차단됩니다.

 

과거에는 일부 조건(임대사업자 등록, 실거주 요건 등)을 충족하면

다주택자도 일정 부분 대출을 받을 수 있었지만,

이번 대책 이후로는 사실상 예외 없이 불가능해졌습니다.

 

특히 ‘갭투자’ 목적의 대출도 규제되므로

기존처럼 전세를 끼고 주택을 매입하는 방식은 거의 불가능하다고 보셔야 합니다.

✅ 핵심 요약
→ '이제 수도권 다주택자는 주택 담보 대출 자체가 불가능합니다.'
→ '갭투자 방식도 차단되며, 다주택자 주택 담보 대출은 사실상 봉쇄된 셈입니다.'

 

※ 참고로, 비규제지역의 경우 일부 은행에서는 예외적으로 대출 승인을 해주는 사례도 있습니다.
하지만 대부분은 총부채원리금상환비율(DSR) 심사가 매우 엄격하며,

은행별 내부 규정이 다르기 때문에 반드시 직접 확인 후 진행하시는 것이 안전합니다.

 

 

◾️내 상황에서 대출 가능한지 직접 확인해보세요

간단 체크리스트 - 나는 지금 대출 가능할까?

항목	확인 내용	적용 여부
현재 주택 보유 수	무주택 / 1주택 / 다주택	✅ 핵심 조건
주택 위치	수도권 / 비규제지역	✅ 제한 구분
대출 목적	주택구입 / 생활자금 / 전세보증금 반환 등	✅ 제한 구분
입주 계획	실거주 여부 / 6개월 내 전입 가능 여부	✅ 필수 조건
생애 최초 여부	해당 시 LTV 최대 70% 가능	✅ 조건 완화 요소

 

→ 이 중 2개 이상이 규제 항목에 해당된다면,

대출이 제한될 가능성이 크므로 사전 상담이 필요합니다.

 

은행 대출 창구에서 반드시 확인해야 할 3가지

1. 대출 가능 금액: 6억 원 상한 적용 여부
2. LTV 비율: 생애최초 여부 및 지역 조건
3. 실거주 요건: 입주계획 확인 및 서류 제출 필요성

→ 1주택자 주택 담보 대출도 6억 제한이 있으므로,

단순히 LTV만 계산하지 말고 정책 적용 여부를 확인해주는 은행 상담이 꼭 필요합니다.

 

 

◾️앞으로 집 살 계획 있다면, 이렇게 준비해보세요

대출 전략, 지금부터 어떻게 바꿔야 할까

이전에는 '무리해서라도 대출 받아 집을 사두면 오른다'는 분위기가 있었습니다.

하지만 이번 대책은 아예 대출 자체를 줄이려는 구조이기 때문에

과거 방식의 투자 전략은 더 이상 통하지 않습니다.

 

특히 생애최초자나 1주택자라 하더라도 아파트 풀 대출은 사실상 어렵고,

1주택자 주택 담보 대출도 최대 6억 원까지만 가능하기 때문에 자금계획부터 다시 짜야 합니다.

 

이제는 단순한 LTV 계산을 넘어, 자기자본·지역·입주계획까지 종합적으로 설계해야 하는 시대입니다.

 

실수요자라면 놓치지 말아야 할 체크포인트

• LTV 줄어들었더라도, 무주택자 혜택은 여전히 존재합니다
• 전입 의무를 충족할 수 있다면 대출이 가능할 수 있습니다
• 금리보단 한도부터 확인하세요: 이번엔 ‘금리’가 아니라 ‘대출 한도’가 제한입니다
• 소득 대비 DSR 계산도 체크: 전체 부채 총량 규제는 계속 유효합니다

→ 다시 말해, 대출이 ‘아예 안 되는 건 아니지만’, 조건을 얼마나 충족할 수 있느냐가 핵심입니다.

 

 

◾️정책은 바뀌지만, 준비는 내가 해야 합니다

부동산 정책은 언제나 시장에 영향을 줍니다.
하지만 정책 변화만 쫓기보다,

내 상황을 정확히 파악하고, 준비된 상태에서 움직이는 것이 훨씬 더 중요합니다.

 

특히 지금처럼 다주택자 주택 담보 대출은 사실상 전면 금지되고,

1주택자도 제한이 생긴 상황에서는 정보를 제대로 알고 접근하는 것이 그 무엇보다 중요한 ‘전략’이 됩니다.

 

👉 정리하자면

• 아파트 풀 대출은 사실상 어려워졌습니다
• 1주택자 주택 담보 대출은 최대 6억 원까지로 제한됩니다
• 다주택자 주택 담보 대출은 규제지역에서 전면 금지되었습니다
• 생애최초 구입자도 LTV 70%로 축소되었으므로, 자기자금 준비가 중요합니다

 

이 글이 도움이 되셨다면,
지금 본인의 대출 가능 조건을 은행 앱에서 직접 확인해보시고
바뀐 정책 흐름에 맞는 전략을 준비해보시기 바랍니다.

 

 

 

※ 최신 정보는 꼭 직접 확인하세요

이 글은 정부의 공식 발표 내용을 바탕으로 작성되었습니다.
금융기관별 적용 시점이나 세부 조건은 다를 수 있으므로,

은행 상담 또는 금융위원회·국토부 공식 홈페이지에서 최신 내용을 꼭 확인하세요.

 

 

 

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