2025년 역전세 위기, 내 전세보증금 안전한가요? 지금 확인해야 할 체크포인트

2025 부동산 하락기, 역전세 리스크와 세입자 대처법

'보증금은 돌려받을 수 있을까요?'

서울 은평구에서 2022년 2억 5천만 원에 전세를 계약한 김 모 씨는 최근 전세 만기를 앞두고 고민에 빠졌습니다. 인근 동일 평형의 전세 시세는 이미 2억 원 아래로 내려갔고, 집주인은 집을 팔지도 못하고 보증금을 돌려주지도 못하겠다고 말했습니다. 김 씨는 불안한 마음에 부동산에 찾아갔지만, "이런 경우 요즘 너무 흔하다"는 말만 들었습니다.

이것이 바로 역전세입니다.

집값 하락기에는 보증금을 지키는 일조차 녹록지 않습니다. 하지만 대비 방법이 없는 것은 아닙니다.

역전세 리스크의 실체와 세입자가 취할 수 있는 현실적인 대처법을 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 역전세란 무엇이고, 왜 위험한가요?

전세가 하락과 매매가 하락의 차이

부동산 가격이 떨어진다고 무조건 문제가 되는 것은 아닙니다.
하지만 전세 시세가 하락하면 상황이 달라집니다. 전세는 보증금 형태로 들어가는 세입자의 목돈이기 때문에, 만약 새로 들어올 세입자가 줄거나 보증금이 낮아지면, 집주인이 기존 세입자의 보증금을 돌려주지 못할 수 있습니다.

 

‘역전세’ 발생 조건과 시나리오

‘역전세’란 기존 전세 계약 당시보다 시세가 하락해 새로 들어올 세입자에게 받는 보증금이 이전 세입자 보증금보다 낮아진 상황을 말합니다.
2023~2024년 사이 공급 과잉과 금리 인상으로 서울 외곽 및 지방 대단지 아파트를 중심으로 역전세 상황이 확산되었습니다.

 

2025년 현재 지역별 위험 징후

• 인천 서구, 경기 김포, 평택, 부산 명지 등지에서 전세 시세 대비 1억 원 이상 하락한 단지가 늘고 있습니다.
• 신규 입주 물량이 집중된 지역은 보증금 미반환 건수 증가
• 한국부동산원 통계 기준, 전세가율(매매 대비 전세 비율)이 80% 아래로 떨어지면 위험 구간으로 간주됩니다.

 

 

2. 역전세로 피해를 입는 사람은 누구인가요?

집주인의 대출 상황과 세입자의 권리 충돌

보증금을 돌려주기 위해 집을 팔거나 대출을 받아야 하는 집주인이 늘고 있지만, 금리가 높고 집값이 떨어진 탓에 담보 여력이 부족한 경우가 많습니다.

 

소액보증금도 안심할 수 없는 이유

많은 세입자가 '소액보증금 우선변제'에 기대를 걸지만, 선순위 근저당이나 세금 체납이 있으면 무력화될 수 있습니다.
전세계약 전 등기부등본을 꼭 확인하고, 보증금이 선순위 채권보다 후순위일 경우 계약을 피하는 것이 안전합니다.
→ 집값 대비 근저당+보증금 총액이 너무 크면 위험합니다.

 

실거주·신혼부부·1인가구의 취약 지점

이전보다 전세 수요 자체가 줄어들면서, 실거주 세입자들이 계약 만료 후 거처를 찾기 어려운 상황도 반복되고 있습니다. 특히, 신혼부부나 사회초년생은 대응 여력이 부족해 더 큰 타격을 입기 쉽습니다.

 

 

3. 세입자가 할 수 있는 사전 점검 방법

전입신고 + 확정일자 필수 이유

전입신고와 확정일자는 보증금을 법적으로 보호받는 최소한의 장치입니다.
이를 통해 대항력과 우선변제권을 갖게 되며, 역전세 상황에서도 일정 부분 보증금 회수가 가능해집니다.

 

집주인의 근저당, 세금체납 여부 확인법

• 인터넷 등기소에서 해당 부동산의 등기부등본을 확인하면 집주인의 근저당권, 압류, 세금 체납 여부를 쉽게 확인할 수 있습니다.
• 등기상 근저당보다 내 전세 보증금이 후순위라면 매우 위험한 상태입니다.

 

전세보증금 반환보증 가입 체크리스트

• HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증에서 가입 가능
• 집주인 동의가 필요 없는 상품도 있음
• 가입 조건, 보증금 한도, 수수료는 상품별로 다르니 비교 필수

 

 

4. 역전세 상황 발생 시 세입자 행동 가이드

계약 연장 거부와 법적 절차

계약 만료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 못해도, 세입자가 나가지 않으면 묵시적 갱신이 될 수 있습니다.
→ 명확한 계약 해지 통보와 내용증명 발송은 필수입니다.

 

임차권등기명령 신청 절차

보증금을 돌려받지 못했는데 이사를 해야 한다면, 가장 먼저 해야 할 일은 바로 임차권등기명령 신청입니다.
전입신고를 옮기면 대항력을 잃게 되지만, 임차권등기를 하면 이사 후에도 내 권리를 지킬 수 있습니다.

▪ 왜 필요한가요?
전세계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상황에서, 세입자가 이사를 가야 하는 경우 전입신고를 이전 주소로 유지하기 어렵습니다. 이럴 때 법적으로 등기부등본에 ‘보증금 반환권리’를 기록해두는 제도입니다.

▪ 언제 신청하나요?

• 계약이 만료됐는데 보증금을 받지 못했을 때
• 이미 집을 비우고 이사해야 하는 상황일 때
• 보증금 미지급 상태에서 계약 갱신을 원치 않을 때

▪ 신청 방법

1. 임차권등기명령 신청서 작성
   - 법원 민원실 또는 법원 인터넷 서비스에서 양식 다운로드
2. 필수 서류 준비
   - 임대차계약서 사본
   - 주민등록초본 (주소 이력 포함)
   - 전입신고 확인서
   - 확정일자 받은 계약서
   - 계약종료 및 반환 요청 내용증명 사본
3. 관할 법원에 접수
   - 집 주소지 관할 지방법원 민사과 방문 또는 우편 접수
4. 등기 완료 후 등기부등본에 기록됨
   - 이를 통해 집이 경매로 넘어가더라도 세입자가 우선변제를 받을 수 있는 법적 권리를 유지할 수 있습니다.

▪ 주의사항
- 임차권등기명령은 즉시 보증금 회수를 위한 수단이 아니라, 권리 보전을 위한 절차입니다.
- 추후 소송 또는 보증보험을 통한 청구가 병행되어야 할 수도 있습니다.

 

보증금 일부 반환 합의 시 주의사항

집주인이 일부만 반환하겠다고 제안하는 경우, 합의서 작성 시 ‘잔여 금액 반환 기한’, ‘지급 방식’, ‘이자 조건’ 등을 반드시 명시해야 추후 법적 분쟁을 막을 수 있습니다.

 

 

5. 정부와 지자체의 지원제도는 어떤 게 있나요?

HUG 전세보증금 반환보증 제도

• 어떤 제도인가요?
  세입자가 보증금을 돌려받지 못했을 때, 보증기관이 대신 지급하고 추후 집주자에게 구상하는 보증제도입니다.
• 가입 조건은요?
  - 전입신고 + 확정일자 완료
  - 수도권 보증금 4억 원 이하, 비수도권 3억 이하
  - 집주인 동의 없이 가입 가능한 단독상품도 있음
• 어디서 신청하나요?
  ▪ HUG 주택도시보증공사
  - 홈페이지: https://www.khug.or.kr
  - 고객센터: ☎ 1566-9009

SGI서울보증 전세금 반환보증

• 대안 상품으로는?
  SGI서울보증에서도 유사 보증을 운영 중이며, 보증금 조건은 상품에 따라 차이가 있으나 HUG보다 폭넓은 적용 사례도 있음
• 신청 안내
  - 홈페이지: https://www.sgi.or.kr
  - 고객센터: ☎ 1670-7000

서울시 임대차분쟁센터 무료상담

• 무슨 도움을 받을 수 있나요?
  보증금 분쟁, 계약 해지, 미반환 등과 관련한 무료 법률 상담 및 조정 서비스 제공
• 접수 방법
  - 전화: ☎ 02-2133-1200
  - 온라인: 서울시청 홈페이지 > 임대차상담
  - 방문: 각 구청 주거복지센터

대한법률구조공단 무료 법률지원

• 법적 대응이 필요한 경우는요?
  전세보증금 반환소송, 계약 분쟁 등 전반적인 법률 절차에 대해 무료상담 및 소송 지원 가능
• 문의처
  - 대표번호: ☎ 132
  - 홈페이지: https://www.klac.or.kr

한국소비자원 주택임대차분쟁조정위원회

• 법원 소송 전에 조정받고 싶다면?
  분쟁을 신속하게 해결하고 싶은 세입자를 위한 조정 서비스
• 신청 방법
  - 홈페이지: https://www.hldrc.or.kr
  - 전화: ☎ 1670-0077

※ 위 제도는  각 기관의 공지에 따라 신청 요건, 금액 조건, 운영 여부가 달라질 수 있습니다.
정확한 신청 조건은 반드시 해당 기관 공식 사이트 또는 전화 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

 

 

6. 2025년 이후 전세시장 전망과 세입자 전략

금리, 공급, 수요 흐름으로 보는 시장 추세

• 고금리 장기화, 입주 물량 과잉, 1인 가구 증가는 전세보다 월세 중심의 시장 재편을 가속화시키고 있습니다.
• 특히 수도권 외곽, 지방 대단지 중심으로 역전세 리스크 상존

고금리·월세 전환 흐름 속 세입자 선택법

• 장기 거주 목적이라면 월세보다 부분 전세 + 저축 병행이 더 유리한 구조
• 중소형 위주 신축 또는 준신축 단지를 중심으로 보증금 안정성 체크 필수

소형 평형, 보증금 분산 전략 제안

• 대형 평형 전세보다는 소형 분산 거주 전략
• 1가구 1전세가 아닌, 장기 계약+안정성 우선 원칙으로 전환 필요

 

내 보증금 안전 확인하기

지금 살고 있는 집이 ‘내 집’이 아니라는 것은 알고 계셨을 겁니다.
하지만 보증금이 ‘내 돈’이 아닐 수도 있다는 사실은 실감하지 못하고 살아가는 분들이 많습니다.
역전세는 남의 일이 아닙니다.

2025년 5월 기준, 역전세 리스크는 특정 지역을 넘어 전체 전세시장에 영향을 미치고 있으며, 대응 여부에 따라 피해의 크기가 달라질 수 있습니다.

오늘, 등기부등본을 한번 열어보세요.
지금 내 보증금은 안전한지 확인하는 것이 시작입니다.

 

 

함께 읽으면 좋은 글

지방 아파트 미분양, 진짜 위험 신호일까? 2025 부동산 투자자 생존 전략